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不動産(土地・建物)を多く所有する方には、多くのお悩みがあることでしょう。

・ 相続税のこと      ・ 固定資産税のこと
・ 有効活用のしかた   ・ 将来のこと   など

地価が必ず上昇していくという「土地神話」があった時代は、保有コストを支払ってでも土地を所有し続ければ良かったでしょうが、すでに「土地神話」は過去のものとなりました。

そのため、不動産の有効活用の必要性が高まっています。
ただし、不動産資産の有効活用には、経験豊富な不動産専門家のアドバイスや調整がなければ、誤った活用方法を選択しかねません。

例えば、土地に貸家や貸アパートを建築し有効利用することで、固定資産税の軽減、相続税評価の引下げなどの税務上の効果があります。
しかし、税効果を重視しすぎた計画で、過剰な借入れなどをした場合、将来的に望ましい活用方法だったと言えないケースもあります。


不動産は大きな相続資産です。
当事務所では、CFP(1級ファイナンシャルプランナー)・一級建築士・宅建主任者(不動産業)が中心となり、お客様の大切な不動産の有効活用について、役所・現場・市場の調査・診断から、収益性・将来性を見すえた計画及び実行まで、総合的なアドバイスとご支援をいたします。

北海道から沖縄まで、全国対応可能です。

有効活用の方法

不動産、特に土地の活用方法を検討するには、まず、その土地にどのような建物が建築できるのか、またどのような建物を建築するべきかを調査しなければなりません。

物理的(立地、接道、地形)、行政的(都市計画法、建築基準法等)、社会的(地域特性、市場ニーズ)、経済的要因を調査し、それら要因を総合的に検討した上で、活用目的に応じたそれぞれの方法のメリット・デメリットを比較検討して、活用方法を決めることが大切です。

採算次第では、賃貸建物を建築するなどの有効利用だけでなく、買替えや売却も含めた活用や、更地のままにすることも検討するべきでしょう。

不動産の有効活用図
定期借地

定期借地権というのは、期間終了後に、必ず借地を返さなければならないもので、一般定期借地権(期間50年以上)、建物譲渡特約付借地権(期間30年以上)、事業用定期借地権(期間10年以上50年未満)の3つがあります。

一番のメリットは、契約期間終了時に、土地が必ず返還されること。
また、建物建築の初期投資や賃貸管理が不要で、地代の安定収入が得られることです。相続税評価額も20%〜45%減額されます。
デメリットは、長期間その土地を使えない、契約期間中の売却は難しいことです。

定期借家

定期借家は、契約期間満了に伴い、契約が終了するもので、居住用・事業用の建物、いずれにも適用できます。

定期借家では、契約期間の期限が来たら借主に退却してもらえます。従来の借家契約では、いったん家を貸したら、なかなか立ち退いてもらえないという問題があり、この制度ができました。

サブリース(一括賃貸)

アパートなどの賃貸不動産を不動産管理会社等に一括して賃貸して、不動産管理会社がこの物件を賃借人(入居者)に転貸する方法です。

メリットは、空室リスクや賃貸滞納トラブルが回避でき、賃貸管理の煩わしさがないことです。
デメリットは、礼金、敷金は不動産管理会社が受け取り、一般的に賃料も低い設定となることです。

オーダーリース(建物協力金差し入れ)

土地所有者が、借主(テナント)から差し入れられる建設協力金によって、借主の仕様に基づいた建物を建設し、借主に一括賃貸する方法です。

土地所有者(貸主)には資金調達の負担がありません。
注意点は、借主の信用状況や、中途解約によるリスクを考えることです。

等価交換

土地所有者が土地の一部をデベロッパー(不動産会社等)に譲渡し、それと等価の建物の一部を取得する方法です。

メリットは、土地所有者に建設資金調達の負担がなく、事業収支も比較的安定している、土地や建物の所有部分について、相続税評価減を受けられることです。
デメリットは、等価交換の土地・建物が他人との共有・区分所有等となり、制約が生じる。土地と建物の交換比率の計算方法が複雑になることです。

買換え

不動産を手放したくない、相続税評価を低くしたい、もっと収益性を高めたいなどのため、不動産を買換える方法です。

低収益不動産から高収益不動産へ、地方の不動産から都心の不動産へなど、目的に応じてさまざまな方法が考えられます。


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